Elektronické hlasovanie vlastníkov bytov a nebytových priestorov (2)
Dňa 21.11.2024 prezident SR podpísal návrh zákona, ktorým sa mení a dopĺňa zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorého cieľom je zakotviť právnu úpravu elektronického hlasovania.
Cieľom navrhovanej právnej úpravy je zároveň osobitným spôsobom upraviť možnosť vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome inštalovať nabíjací bod. Súčasťou návrhu zákona je tiež spresnenie právnej úpravy súvisiacej so stavebnými zásahmi do spoločných častí, spoločných zariadení, príslušenstva, prípadne priľahlého pozemku v snahe umožniť vlastníkom v dome rozhodovať o plánovaných zásahoch do spoločného majetku
Najdôležitejšie zmeny, ktoré novela prináša:
1. Elektronické hlasovanie vlastníkov
Po novom, vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome môže uplatniť svoje hlasovacie právo pri písomnom hlasovaní na hlasovacej listine alebo prostredníctvom prostriedkov informačnej a komunikačnej technológie (ďalej len „elektronické hlasovanie“); elektronické hlasovanie nemožno uplatniť, ak písomné hlasovanie vyhlasuje štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
Za elektronické prostriedky možno považovať prostriedky informačnej a komunikačnej technológie, umožňujúce individualizovaný prejav vôle, napríklad elektronická pošta alebo iný komunikačný prostriedok, ktorý identifikuje vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome nezameniteľným spôsobom, napríklad pridelením identifikátora správcom alebo spoločenstvom.
Povinnosť zabezpečiť elektronické hlasovanie sa vzťahuje len na spoločenstvo alebo správcu, pretože zákon ukladá túto povinnosť len týmto subjektom. Samotní vlastníci nemusia mať dostatočné prostriedky na zabezpečenie elektronického hlasovania.
2. Hlasovanie na základe plnomocenstva
Zo zákona sa vypustilo ustanovenie týkajúce sa hlasovania na základe plnomocenstva. Po novom už súčasťou plnomocenstva nemusí byť aj príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach, ak nejde o plnomocenstvo na konanie v celom rozsahu práv a povinností vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome.
Vypustenie ustanovenia o povinnej náležitosti plnej moci, ktorou je príkaz na hlasovanie, nemá za následok, že splnomocniteľ nie je oprávnený takýto príkaz splnomocnencovi udeliť. Samotný spôsob zastúpenia a rozsah oprávnenia upravuje všeobecný právny predpis, ktorým je Občiansky zákonník, a podľa ktorého možno splnomocniť inú osobu, aby vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome zastupovala pri hlasovaní, tak na schôdzi vlastníkov, pri písomnom hlasovaní na hlasovacej listine a nie je vylúčené ani pri elektronickom hlasovaní. Splnomocnená osoba sa aj v prípade elektronického hlasovania preukazuje originálom plnomocenstva správcovi alebo rade.
3. Právo prerokovania inštalácie nabíjacieho bodu
V zmysle novely, správca alebo rada sú povinní zaradiť hlasovanie o súhlase s inštaláciou nabíjacieho bodu na najbližšiu schôdzu vlastníkov, ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome písomne oznámi správcovi alebo rade záujem o inštaláciu nabíjacieho bodu; ak sa na schôdzi vlastníkov neprijme rozhodnutie, správca alebo rada vyhlásia o tejto veci písomné hlasovanie.
Písomné hlasovanie, ktoré sa môže uskutočniť aj prostredníctvom elektronického hlasovania predpokladá väčšiu účasť vlastníkov na rozhodovaní a tým aj väčšiu šancu rozhodnúť v danej veci.
4. Elektronické písomné hlasovanie a povinnosti správcu/spoločenstva
Do zákona bola zavedená povinnosť, v zmysle ktorej, ak pri písomnom hlasovaní vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome prejaví záujem hlasovať elektronicky, vykonanie elektronického hlasovania zabezpečí spoločenstvo alebo správca. Pri elektronickom hlasovaní spoločenstvo alebo správca musí:
- vykonať všetky opatrenia potrebné na zabezpečenie riadneho a nerušeného priebehu elektronického hlasovania,
- prijímať hlasy uplatnené elektronickým hlasovaním odo dňa uverejnenia oznámenia o konaní písomného hlasovania najneskôr do konca termínu určeného na písomné hlasovanie,
- potvrdiť bez zbytočného odkladu prijatie hlasu tomu, kto uplatnil svoje hlasovacie právo elektronickým hlasovaním; potvrdenie o prijatí hlasu sa vykoná rovnakým spôsobom ako elektronické hlasovanie.
Na účely elektronického hlasovania vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome oznámi spoločenstvu alebo správcovi svoju elektronickú adresu. Elektronické hlasovanie musí byť vykonané spôsobom:
- ktorý umožňuje overiť účasť vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov v dome na hlasovaní vylučujúci akúkoľvek zameniteľnosť,
- z ktorého je zrejmý a určitý prejav vôle vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome pri hlasovaní o konkrétnej otázke a
- ktorý zabezpečí ochranu hlasovania a jeho výsledkov pred neoprávneným zásahom.
Zároveň platí, že ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome pri písomnom hlasovaní elektronicky hlasuje o jednej veci viackrát, za platný prejav vôle sa považuje elektronické hlasovanie vykonané v rámci písomného hlasovania ako posledné. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome vykoná svoje hlasovacie právo pri písomnom hlasovaní na hlasovacej listine aj elektronicky, na elektronické hlasovanie sa neprihliada.
5. Prílohy zápisnice zo schôdze
Novela upresňuje, čo tvorí prílohu zápisnice zo schôdze vlastníkov, ako aj zápisnice z písomného hlasovania. Z uskutočnenej schôdze vlastníkov tvorí prílohu zápisnice originál prezenčnej listiny zo schôdze vlastníkov. Pri písomnom hlasovaní je prílohou zápisnice hlasovacia listina a v prípade, že súčasťou písomného hlasovania bolo aj elektronické hlasovanie, prílohou zápisnice je tiež menovitý zoznam vlastníkov, ktorí hlasovali elektronicky.
6. Súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov
Navrhovanou právnou úpravou sa precizujú taxatívne vymedzené prípady, pri ktorých sa vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Konkrétne sa to rozširuje na stavebné úpravy.
Stavebná úprava predstavuje významný zásah do domu, preto je potrebné ustanoviť povinnosť rozhodovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak stavebné práce budú zasahovať do spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, do príslušenstva alebo priľahlého pozemku.
Takouto stavebnou úpravou môže byť stavebná úprava bytu alebo nebytového priestoru (rekonštrukcia), resp. inštalácia technického zariadenia, ktorá vyžaduje zásah do akýchkoľvek spoločných častí alebo zariadení domu, napríklad do vodorovnej alebo zvislej nosnej konštrukcie, spoločných rozvodov a prípojok.
Ak pri realizácii stavebných prác dochádza k zásahu do spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva alebo priľahlého pozemku, mali by byť o tom informovaní všetci spoluvlastníci. Všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ako podieloví spoluvlastníci, majú mať možnosť vyjadriť sa v danej veci a tým ovplyvniť konečné rozhodnutie.
7. Súhlas dvojtretinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov
Po novom sa dvojtretinová väčšina hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa bude vyžadovať aj pri hlasovaní o stavebnej úprave, ktorou vznikne nová spoločná časť domu, nové spoločné zariadenie domu alebo nové príslušenstvo alebo zanikne spoločná časť domu, spoločné zariadenie domu alebo príslušenstvo.
Účinnosť od: 01.01.2025